Daň z pronájmu 2026: Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?

Pronajímáte byt a nevíte, jak příjmy zdanit? Občas se vyplatí paušál 30 %, občas skutečné výdaje s odpisy. V tomto článku se dozvíte, kdy se která varianta vyplatí, jak se daň počítá v roce 2026 a co všechno si můžete odečíst. Ukážeme si dvě konkrétní modelové situace a vzorec, který si můžete snadno spočítat sami.

Jak se pronájem daní — § 9 ZDP

Pokud pronajímáte nemovitost jako fyzická osoba (a nejde o krátkodobé ubytování typu Airbnb), patří vaše příjmy pod § 9 zákona o daních z příjmů. Není to podnikání (§ 7), a proto neplatíte sociální ani zdravotní pojištění. To je klíčový rozdíl oproti OSVČ — a hlavní důvod, proč se dlouhodobý pronájem daňově vyplatí.

Základ daně získáte jako rozdíl příjmů a výdajů. Výdaje přitom můžete uplatnit dvěma způsoby — a každý rok se můžete rozhodnout jinak (jen je potřeba zůstat u jedné metody po celé zdaňovací období).

Varianta A — Paušální výdaje 30 %

Nejjednodušší cesta. Místo skutečných výdajů uplatníte 30 % z příjmů (max. 600 000 Kč ročně, což odpovídá příjmům 2 mil. Kč). Povinnosti jsou minimální:

• Vést evidenci příjmů a evidenci pohledávek.
• Znát roční součet nájemného a záloh, které jsou součástí příjmů.
• Podat Přílohu č. 2 daňového přiznání.

Paušál 30 % pokrývá úplně všechno — odpisy, opravy, cestu k nemovitosti, pojištění, fond oprav, vše. Už nic dalšího si odečíst nemůžete.

Varianta B — Skutečné výdaje

Pracnější, ale často mnohem výhodnější — především pokud máte hypotéku nebo byt nedávno koupili a máte co odepisovat. Odečíst si můžete:

• Odpisy nemovitosti podle § 26 ZDP (u bytu 30 let rovnoměrně, tj. ~3,4 % ze vstupní ceny ročně).
• Úroky z hypotéky na pořízení nebo rekonstrukci pronajímané nemovitosti.
• Opravy a údržbu — faktury za řemeslníky, materiál, čištění.
• Příspěvky do fondu oprav SVJ (poměrná část dle evidenčního listu).
• Energie v neobsazených obdobích, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí.
• Poplatky za realitku, inzerci, právní služby, účetního.
• Cestovné k nemovitosti v souvislosti se správou.

Modelový výpočet — kdy se co vyplatí

Představme si typický pronájem 2+kk v Praze za 18 000 Kč/měsíc (216 000 Kč ročně). Pronajímatel splácí hypotéku 3 mil. Kč s úrokovou sazbou 5,2 %, měsíčně tedy platí zhruba 13 000 Kč jistiny a úroků, z toho úroky ~130 000 Kč/rok. Vstupní cena bytu je 5 mil. Kč, roční odpis ~170 000 Kč (po nábehu). Fond oprav 20 000 Kč, pojištění 3 000 Kč, opravy za rok 10 000 Kč.

Ve skutečných výdajích vychází daňová ztráta 117 000 Kč, kterou lze uplatnit proti budoucím příjmům z pronájmu až 5 let. Paušál by stál 22 680 Kč na daních. V tomto případě skutečné výdaje vyhrávají o celých 22 680 Kč.

Kdy se vyplatí paušál

Paušál 30 % má smysl, pokud:

• Nemáte hypotéku ani významné opravy.
• Byt máte dávno odepsaný, nebo ho dědíte a nechcete se pouštět do přeocenění.
• Nechcete vést evidenci výdajů a dokladovat je.
• Vaše skutečné výdaje nepřesahují 30 % příjmů.

Kdy se vyplatí skutečné výdaje

• Máte hypotéku a platíte úroky.
• Byt jste pořídili v posledních 30 letech a odepisujete.
• Máte rozsáhlejší opravy nebo technické zhodnocení.
• Platíte fond oprav SVJ (typicky 2 000–5 000 Kč/měsíc).

Flatly tip

Výkaz zisku a ztráty dle §9 automaticky

Flatly vám na konci roku vygeneruje kompletní výkaz pro daňové přiznání — s odpisy, úroky z hypotéky, fondem oprav a všemi doklady. Stačí ho předat účetnímu nebo rovnou vložit do online daňového formuláře.

Vyzkoušet zdarma

Sazby daně 2026

Od roku 2024 platí dvousložková sazba daně z příjmů fyzických osob:

• 15 % ze základu daně do 36násobku průměrné mzdy — pro rok 2026 činí hranice 1 762 812 Kč ročně (36 × 48 967 Kč), tj. 146 901 Kč měsíčně.
• 23 % z části základu daně nad tento limit (tzv. vyšší sazba).

Pokud máte i zaměstnání nebo podnikání, do 36násobku se počítá součet všech základů daně — pronájem se tedy snadno dostane do pásma 23 %, pokud máte zároveň nadprůměrný plat.

Povinnosti k podání přiznání

Daňové přiznání podáváte, pokud:

• Vaše roční příjmy, které jsou předmětem daně, překročí 50 000 Kč (§ 38g odst. 1 — počítají se všechny zdanitelné příjmy, ne jen nájem).
• Nebo máte ztrátu, kterou chcete uplatnit do budoucna.

Zaměstnanec s příjmy podle § 7 až § 10 nad 20 000 Kč nemůže požádat o roční zúčtování u zaměstnavatele — musí podat samostatné přiznání (formulář DAP FO + Příloha č. 2). Má-li zaměstnanec vedle mzdy tyto příjmy v úhrnu do 20 000 Kč, povinnost podat přiznání mu podle § 38g odst. 2 ZDP nevzniká.

Klíčové termíny

• 1. dubna 2027 — řádné podání listinně.
• 3. května 2027 — elektronicky (datovou schránkou nebo s ověřenou identitou); zákonný termín 2. 5. padne na nedělí, posouvá se tedy na nejbližší pracovní den.
• 1. července 2027 — s daňovým poradcem na základě plné moci podané do 1. dubna.

Časté chyby

1. Záměna opravy a technického zhodnocení — rekonstrukce koupelny za 200 000 Kč není opravou, musí se odepisovat.
2. Nezahrnuté zálohy na služby — přeplatky vrácené nájemníkovi nejsou vaším příjmem, ale pokud zálohy nepřerozdělujete, stávají se součástí příjmů.
3. Chybějící evidence pohledávek — i při paušálu musíte vědět, kolik vám kdo dluží.
4. Zapomenutý odpis — odpisování nepřerušené. Pokud rok vynecháte, přijdete o celou roční částku.

Jak daňové podklady připraví Flatly

Daňové přiznání je ve skutečnosti celoroční práce: každá přijatá platba nájmu je příjem, každá faktura za opravu výdaj. Protože Flatly importuje bankovní výpisy a kategorizuje transakce podle pravidel, výkaz zisku a ztráty podle § 9 ZDP se skládá průběžně sám — na konci roku ho jen zkontrolujete a vyexportujete do PDF pro sebe nebo účetního, transakce stáhnete v CSV.

Odpisy počítá aplikace podle zákona č. 586/1992 Sb. včetně technického zhodnocení; když se odpis v daném roce nevyplatí, jedním kliknutím ho přerušíte a později obnovíte. A protože vidíte skutečné výdaje včetně odpisů, srovnání s 30% paušálem děláte nad reálnými čísly — orientačně si daň spočítáte v kalkulačce daně z pronájmu.

Další čtení

• Odpisy bytu v pronájmu: Jak na to podle zákona č. 586/1992 Sb.
• Nájemní smlouva 2026: Co musí obsahovat
• Vyúčtování služeb nájemníkům: Návod