Odpisy bytu v pronájmu: Kompletní návod podle zákona č. 586/1992 Sb.

Daňové odpisy jsou pro pronajímatele jeden z největších odpočtů vůbec — u pražského bytu běžně 150 000–200 000 Kč ročně. Přesto polovina lidí, se kterými jsme mluvili, odpisy buď vůbec neuplatňuje, nebo je počítá špatně. V tomto článku projdeme odpisování bytu podle zákona č. 586/1992 Sb. krok za krokem — od vstupní ceny přes sazby až k přerušení odpisování.

Co to vůbec je odpis

Odpis je způsob, jakým postupně uplatňujete pořizovací cenu nemovitosti do daňových výdajů. Nemovitost se „opotřebovává" — a stát vám ročně přiznává kousek kupní ceny jako výdaj, který snižuje základ daně. U bytu v 5. skupině je odpisová doba 30 let, takže každý rok si odečtete přibližně 1/30 vstupní ceny.

Vstupní cena — alfa a omega

Vše se odvíjí od vstupní ceny nemovitosti. Pro byt koupený a pronajímaný to nejčastěji znamená:

• Pořizovací cena z kupní smlouvy (u koupeného bytu).
• + Vedlejší náklady: daň z nabytí (historicky), realitní provize, právník, kolky, znalecké posudky.
• + Technická zhodnocení provedená před zařazením do užívání.

U děděných bytů je vstupní cenou cena zjištěná znaleckým posudkem v době dědictví (tržní hodnota ke dni úmrtí). U darovaných bytů rovněž tržní cena v době darování.

Odpisové skupiny

Rovnoměrný odpis (sazby)

U 5. skupiny platí pro rovnoměrný odpis tři sazby (§ 31 ZDP):

Matematika: 1,4 % + 29 × 3,4 % = 100,0 %. Přesně 30 let.

Příklad — byt za 5 000 000 Kč

• 1. rok: 5 000 000 × 1,4 % = 70 000 Kč
• 2. rok: 5 000 000 × 3,4 % = 170 000 Kč
• …
• 30. rok: 170 000 Kč

Za celou dobu: 70 000 + 29 × 170 000 = 5 000 000 Kč uplatněno v daňových výdajích. Roční daňová úspora při 15% sazbě: ~25 500 Kč od 2. roku dál.

Zrychlený odpis (koeficienty)

Zrychlený odpis (§ 32 ZDP) umožňuje vyšší odpočet v prvních letech na úkor pozdějších. U 5. skupiny: koeficient 30 v 1. roce, poté 31 při pokračování. Výpočet se řídí vzorcem:

• 1. rok: vstupní cena / 30
• další roky: 2 × zůstatková cena / (31 − počet předchozích let odpisování)

Příklad — stejný byt za 5 000 000 Kč

V prvních 5 letech odepíšete ~28 % hodnoty, u rovnoměrného ~15 %. Zrychlený dává smysl pokud vás v prvních letech tlačí vysoké úroky z hypotéky (viz článek o dani z pronájmu) a potřebujete velké odpisy.

Flatly tip

Odpisy automaticky každý měsíc

Flatly spočítá roční odpis, rozpadne ho do měsíců a ukáže ho ve výkazu zisku a ztráty podle §9 ZDP. Rovnoměrný i zrychlený režim, automatické pokračování každý rok — bez Excelu.

Vyzkoušet zdarma

Prohlédnout demo

Kdy začít odpisovat

Odpisování začíná v roce zařazení do užívání. To znamená:

• Koupili jste byt v srpnu 2026, v září ho pronajali → zařazení 2026 → 1. rok = 2026.
• Koupili jste byt v prosinci 2026, pronajali v lednu 2027 → zařazení 2027 → 1. rok = 2027.
• Byt používáte pro rekonstrukci, pronajmete v 2028 → zařazení 2028 → 1. rok = 2028.

Přerušení odpisování

Pokud nemovitost některý rok nechcete odpisovat (např. máte ztrátu jinde, kterou chcete uplatnit, nebo jste si vybrali paušál), můžete odpisování přerušit. Potíž je, že:

• Přerušením se nic nezvýší — celková doba zůstává 30 let (nezmeškané roky lze pouze „posunout" do vyšší zůstatkové doby, ale ne zpětně dobrat).
• Po návratu pokračujete sazbou pro daný rok + 1.
• Podmínkou je, že jste tento rok nepoužili tento majetek pro daňově uznatelné výdaje jinak.

Technické zhodnocení

Rekonstrukce koupelny za 200 000 Kč, výměna oken za 300 000 Kč, nová kuchyně — to jsou technická zhodnocení, která se přičtou ke vstupní ceně a odepisují se s ní (pokračujete stejnou odpisovou dobou):

• Roční výdaje nad 80 000 Kč → technické zhodnocení.
• Do 80 000 Kč → lze uplatnit jako opravu (výdaj najednou).
• Pozor: součet za jednu nemovitost, ne za všechny byty dohromady.

Co s odpisy při prodeji

Když byt prodáte, rozhodující je časový test:

• Byt v osobním vlastnictví 10+ let (od 1. 1. 2021) → prodej je osvobozen od daně.
• Byt do 10 let → prodej je zdaněn, ale základ daně snižujete o zůstatkovou cenu (vstupní − dosud uplatněné odpisy).
• Pokud jste bydleli 2+ roky → osvobození také platí.

U prodeje ve zdaňované situaci je výhodnější mít zůstatkovou cenu co nejvyšší — tedy jste odepsali co nejméně. To je argument pro rovnoměrný odpis, který je v prvních letech nižší.

Nejčastější chyby

1. Vynechaný rok — zapomenete odpisy do přiznání → ztráta 170 000 Kč výdajů.
2. Chybná vstupní cena — nezapočtené vedlejší náklady (právník, znalec, provize).
3. Záměna opravy a TZ — velkou rekonstrukci uplatníte jako opravu, FÚ přehodnotí, doplatíte.
4. Přerušení bez záznamu — v přiznání zmíníte rok pozastavení, jinak se to plete.
5. Nesprávný výpočet při zrychleném odpisu — 2. rok není 2×1. rok, ale podle vzorce.

Další čtení

• Daň z pronájmu 2026: Paušál vs. skutečné výdaje
• Nájemní smlouva 2026: Co musí obsahovat
• Vyúčtování služeb nájemníkům 2026