Lekce 1 · Základ
Dvě peněženky: nájemné a zálohy na služby
Na účet vám přijde jedna částka. Jsou v ní ale dvoje peníze — a když je nerozdělíte, pokazí se vám vyúčtování i daňové přiznání.
Co si odnesete
U každé platby od nájemníka poznáte, jestli je to váš příjem, nebo cizí peníze, které jen protékají. Je to jediná dovednost, na které stojí všechny další lekce.
Jedna platba, dvoje peníze
Nájemník vám každý měsíc pošle 16 500 Kč. Ve smlouvě to má rozepsané:
| Položka | Kč | Čí to jsou peníze? |
|---|---|---|
| Nájemné | 14 000 | Vaše. Odměna za to, že někdo užívá váš byt. |
| Zálohy na služby | 2 500 | Cizí. Jen se přeúčtovávají — teplo, voda, výtah, úklid. |
To rozdělení není administrativní formalita. Jsou to dva úplně jiné právní i daňové režimy, které se jen náhodou potkávají na jednom bankovním příkazu.
Nájemné je cena za užívání bytu. Je pevně sjednané, patří vám celé a nikdy se nevyúčtovává. Když v prosinci zdraží teplo, nájemné se tím nemění.
Záloha na služby je předplatba na náklady, které ještě neznáte. Jste v roli prostředníka: peníze převezmete, zaplatíte z nich SVJ a dodavatelům, a na konci roku nájemníkovi doložíte, co se s nimi skutečně stalo. Rozdíl mu vrátíte, nebo dofakturujete.
Které služby se takto vyúčtovávají, vymezuje § 3 zákona č. 67/2013 Sb. — typicky teplo, teplá a studená voda, stočné, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz odpadu. Vyúčtovat je musíte do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období.
Třetí peněženka, na kterou se zapomíná
Od správce domu dostanete evidenční list — předpis plateb, kde je vedle sebe teplo, voda, výtah… a taky fond oprav a příspěvek na správu domu. A tady se to láme.
Fond oprav platíte vy jako vlastník. Není to služba spojená s užíváním bytu — nájemníkovi se nevyúčtovává a nemá s ním nic společného. Zároveň je to ale váš plnohodnotný daňový výdaj.
Položky z evidenčního listu se proto rozpadají na dvě hromádky:
- Platí nájemník → vyúčtujete mu je (teplo, voda, stočné, výtah, úklid, odpad).
- Platíte vy → do vyúčtování nepatří, do daňových výdajů ano (fond oprav, správa domu, pojištění domu).
Tuhle jedinou záměnu vídáme jako nejčastější chybu prvního pronajímatele. Fond oprav bývá 2 000–5 000 Kč měsíčně. Když ho omylem nájemníkovi vyúčtujete, vystavíte mu nedoplatek, který nemá platit — a on to buď najde a máte spor, nebo nenajde a máte to na svědomí.
Proč na tom závisí i daně
Teď to zajímavé. Zálohy na služby nejsou vaším zdanitelným příjmem — ale jen za jedné podmínky: že je skutečně vyúčtujete.
Finanční správa to má v Pokynu GFŘ D-59 k § 9 zákona o daních z příjmů popsané takto: pokud pronajímatel služby poskytuje a po roce provede vyúčtování proti skutečným výdajům, zálohy do zdanitelných příjmů nezahrne — a zároveň si platby za tyto služby nedá do daňových výdajů. Obě strany se vyruší.
Pokud ale vyúčtování neuděláte, přijaté zálohy se zdaňují jako příjem z nájmu.
Spočítejme to. Zálohy 2 500 Kč měsíčně = 30 000 Kč ročně. Bez vyúčtování se těch 30 000 Kč přidá k vašemu základu daně; při 15 % je to 4 500 Kč daně navíc. A to je jen jedna část ceny — druhá je pokuta 50 Kč za každý započatý den prodlení podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb.
Vyúčtování tedy není otravná povinnost vůči nájemníkovi. Je to doklad, kterým dokazujete, že těch 30 000 Kč nikdy nebyly vaše peníze.
Zkuste to na svém bytě
- Vezměte svou nájemní smlouvu a najděte v ní dvě čísla: nájemné a zálohy na služby. Pokud je tam jen jedno souhrnné číslo, máte první problém k vyřešení — o tom je lekce 2.
- Vezměte evidenční list od správce domu a u každé řádky si dopište „já“ nebo „nájemník“.
- Sečtěte hromádku „nájemník“ a porovnejte ji s měsíční zálohou ve smlouvě. Když se to výrazně rozchází, čeká vás na konci roku velký přeplatek nebo nedoplatek.
Ověřte si to
Odpovězte zpaměti, bez listování zpátky — právě to učení ukládá.
Nájemníkovi jste zapomněli poslat vyúčtování za loňský rok. Co se stane s jeho zálohami?
Správně. Bez vyúčtování se zálohy podle Pokynu GFŘ D-59 zdaňují jako příjem z nájmu.
Ne. Cizími penězi zůstávají jen tehdy, když je vyúčtujete. Bez vyúčtování se zálohy podle Pokynu GFŘ D-59 zdaňují jako příjem z nájmu.
Ne. Vrátit je celé nemusíte, dlužíte jen skutečný přeplatek. Bez vyúčtování se zálohy podle Pokynu GFŘ D-59 zdaňují jako příjem z nájmu.
Ne. Převod do dalšího roku zákon nezná, lhůta jsou 4 měsíce. Bez vyúčtování se zálohy podle Pokynu GFŘ D-59 zdaňují jako příjem z nájmu.
Fond oprav 3 000 Kč měsíčně z evidenčního listu. Kam patří?
Správně. Je to náklad vlastníka: nájemníkovi se nevyúčtovává, ale do daňových výdajů patří.
Ne. Fond oprav není služba spojená s užíváním bytu. Je to náklad vlastníka: nájemníkovi se nevyúčtovává, ale do daňových výdajů patří.
Ne. Do nájemného se nezahrnuje, je to samostatný náklad vlastníka. Je to náklad vlastníka: nájemníkovi se nevyúčtovává, ale do daňových výdajů patří.
Ne. Daňovým výdajem je, pokud uplatňujete skutečné výdaje. Je to náklad vlastníka: nájemníkovi se nevyúčtovává, ale do daňových výdajů patří.
Ke čtení
Jeden zdroj, který má cenu si přečíst celý: zákon č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytu. Má 15 paragrafů, přečtete ho za dvacet minut a je v něm doslova všechno o vyúčtování. Začněte u § 3 (co jsou služby) a § 7 (jak a kdy vyúčtovat).
Flatly tip
Nechte si tu evidenci dělat samo
Flatly načte platby z banky, vytěží evidenční list i vyúčtování od SVJ a průběžně skládá výkaz podle § 9. Na konci roku ho jen zkontrolujete. Zdarma a bez instalace.
Obsah je obecný a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Stav právní úpravy k roku 2026.