Slovník pronajímatele
Encyklopedie pronájmu
Pojmy z nájemního práva, daní a hypoték — vysvětlené srozumitelně a prakticky.
Anuita
Stálá pravidelná splátka zahrnující úrok i jistinu — typicky u hypotéky. U družstevních bytů označuje i splácení úvěru družstva.
Běžná údržba
Běžnou údržbu bytu — úklid, malování, udržování zařízení v provozuschopném stavu — provádí a hradí nájemce podle NV č. 308/2015 Sb.
Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí platí každoročně vlastník nemovitosti. Přiznání se podává do 31. ledna, daň je splatná do 31. května.
Daň z příjmů z pronájmu (§ 9)
Příjmy z pronájmu nemovitosti daní fyzické osoby podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 %, resp. 23 % z dílčího základu daně.
Drobné opravy
Drobné opravy bytu hradí nájemce — podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. jde o opravy do 1 000 Kč, ročně nejvýše 100 Kč na m² podlahové plochy.
Družstevní byt
Byt ve vlastnictví bytového družstva. Člen družstva vlastní družstevní podíl a byt užívá jako nájemce; přenechání bytu jiné osobě je podnájem.
Evidenční list
Přehled předpisu plateb k bytu: rozpis nájemného, záloh na služby a počtu osob v domácnosti. Slouží jako podklad pro vyúčtování.
Fixace hypotéky
Fixace je období, po které banka garantuje sjednanou úrokovou sazbu hypotéky. Na jejím konci lze úvěr zdarma splatit nebo refinancovat.
Fond oprav
Pravidelný příspěvek vlastníka jednotky na správu domu a pozemku, ze kterého SVJ hradí opravy a údržbu společných částí.
Hypotéka
Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Pro pronajímatele je klíčová výše splátky, fixace a daňová uznatelnost úroků.
Inflační doložka
Smluvní ujednání, které umožňuje každoročně zvyšovat nájemné podle míry inflace zveřejněné Českým statistickým úřadem.
Katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí je veřejný seznam pozemků, staveb a jednotek v ČR. Vlastnictví se nabývá až vkladem, zápisy chrání dobrou víru.
Kauce (jistota)
Peněžní jistota, kterou nájemce skládá pronajímateli k zajištění nájemného a případných škod. Zákon ji omezuje na trojnásobek měsíčního nájemného.
LTV (loan-to-value)
LTV vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. ČNB limituje LTV hypoték na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 %.
List vlastnictví
List vlastnictví (LV) je výpis z katastru nemovitostí prokazující, kdo nemovitost vlastní a jaká práva či omezení na ní váznou.
Nájemce (nájemník)
Nájemce je strana nájemní smlouvy, která za nájemné užívá byt či dům. Jeho práva chrání občanský zákoník kogentními ustanoveními.
Nájemné
Úplata, kterou nájemce platí pronajímateli za užívání bytu. Jeho výše je smluvní, zvyšování bez dohody omezuje občanský zákoník.
Nájemní smlouva
Písemná smlouva, kterou pronajímatel přenechává nájemci byt k bydlení za nájemné. Řídí se § 2235 a násl. občanského zákoníku.
Odpisová skupina
Zařazení majetku podle přílohy č. 1 zákona o daních z příjmů, které určuje minimální dobu odpisování — od 3 let po 50 let u budov.
Odpisy nemovitosti
Postupné uplatňování pořizovací ceny pronajímané nemovitosti jako daňového výdaje. Bytové domy se odpisují 30 let, často jde o největší výdajovou položku.
Paušální výdaje (30 %)
Paušální výdaje umožňují pronajímateli odečíst 30 % z příjmů z pronájmu bez dokládání, maximálně však 600 000 Kč ročně.
Podnájem
Přenechání bytu nebo jeho části nájemcem třetí osobě. Pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí, potřebuje písemný souhlas pronajímatele.
Pronajímatel
Pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k užívání za nájemné. Odpovídá za udržování bytu ve stavu způsobilém k bydlení.
Průkaz energetické náročnosti (PENB)
PENB hodnotí energetickou náročnost budovy třídami A–G. Pronajímatel jej musí předložit nájemci a uvádět třídu v inzerci.
Předávací protokol
Písemný záznam o stavu bytu, vybavení a stavech měřidel při předání nájemci a při vrácení bytu. Klíčový důkaz pro kauci i vyúčtování.
RPSN
RPSN (roční procentní sazba nákladů) vyjadřuje celkovou roční nákladovost úvěru včetně poplatků — je přesnějším měřítkem než úroková sazba.
Refinancování hypotéky
Refinancování je splacení stávající hypotéky novým úvěrem od jiné banky, obvykle ke konci fixace, s cílem získat nižší sazbu.
SVJ (společenství vlastníků jednotek)
Právnická osoba sdružující vlastníky bytů v domě, která zajišťuje správu společných částí. Vzniká povinně v domech s alespoň pěti jednotkami.
Skutečné výdaje
Skutečné výdaje jsou doložené náklady na dosažení a udržení příjmů z pronájmu — odpisy, úroky z hypotéky, opravy, pojištění a další.
Smluvní pokuta v nájmu
Smluvní pokutu lze v nájmu bytu sjednat od roku 2020, ale § 2239 ObčZ ji limituje: spolu s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Technické zhodnocení
Nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace nad 80 000 Kč ročně. Nejde o okamžitý výdaj — zvyšuje vstupní cenu a odpisuje se.
Vyúčtování služeb
Roční porovnání zaplacených záloh se skutečnými náklady na služby. Pronajímatel ho musí doručit do 4 měsíců od konce zúčtovacího období.
Výnos z pronájmu (hrubý a čistý)
Výnos z pronájmu poměřuje roční nájemné s cenou nemovitosti. Hrubý výnos počítá jen nájemné, čistý zohledňuje náklady a daně.
Výpovědní doba
Doba, po kterou nájem trvá i po doručení výpovědi. U nájmu bytu činí zpravidla tři měsíce a běží od prvního dne následujícího měsíce.
Výpověď nájmu
Jednostranné ukončení nájmu bytu. Pronajímatel může vypovědět jen ze zákonných důvodů, vždy písemně a zpravidla s tříměsíční výpovědní dobou.
Zálohy na služby
Měsíční platby nájemce na služby spojené s bydlením, které se po skončení roku porovnají se skutečnými náklady ve vyúčtování.