LTV (loan-to-value)

LTV (loan-to-value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti stanovené bankovním odhadem. Hypotéka 4 000 000 Kč na byt v hodnotě 5 000 000 Kč znamená LTV 80 %. Česká národní banka stanovuje horní limit LTV jako makroobezřetnostní nástroj: standardně 80 %, pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení 90 %. Zbytek kupní ceny musí kupující pokrýt z vlastních zdrojů, případně zástavou další nemovitosti.

LTV přímo ovlivňuje úrokovou sazbu — úvěry s LTV nad 80 % bývají citelně dražší a nejlepší sazby banky nabízejí zhruba do LTV 70 %. U investičních nemovitostí kupovaných na pronájem banky často uplatňují přísnější interní limity bez ohledu na věk žadatele, protože výjimka 90 % cílí na vlastní bydlení.

Pro pronajímatele má LTV i strategický rozměr. Vyšší úvěr znamená vyšší úroky, které jsou daňově uznatelným výdajem, a menší vlastní kapitál zvyšuje pákový efekt — tedy výnos z vloženého kapitálu, ale i riziko při poklesu cen nebo výpadku nájmu. LTV se navíc splácením a růstem cen postupně snižuje, což při refinancování otevírá cestu k lepší sazbě. Vliv výše úvěru na splátku ukáže hypoteční kalkulačka.