Drobné opravy v nájmu 2026: Kdo platí co podle nových pravidel
Nové limity drobných oprav od ledna 2026. Kompletní seznam, co hradí nájemník a co pronajímatel, včetně sporných situací (bojler, plíseň, ucpaný odpad) a vzorového ustanovení do smlouvy.
Pronajímatelé i nájemníci by měli vědět, co kdo v pronajatém bytě opravuje a platí. Spory o kapající baterii nebo rozbité okno se dají vyřešit pouhým odkazem na správný paragraf. V tomto článku procházíme platný režim drobných oprav a ukážeme si, jak ho zapsat do smlouvy tak, aby nevznikaly nedorozumění.
V kostce
- Základ: NV č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy, ve znění NV č. 493/2025 Sb. (účinné od 1. 1. 2026).
- Jednotlivý limit opravy: 1 500 Kč za jednu opravu (§ 5 NV č. 308/2015 Sb.).
- Roční souhrnný limit = 150 Kč/m² podlahové plochy (§ 6 odst. 1).
- Nad limit hradí pronajímatel — i kdyby to byla „drobná oprava".
- Strukturální opravy (topení, rozvody, střecha) platí vždy pronajímatel.
- Náklady na dopravu se do limitů nezapočítávají a hradí je nájemce (§ 5, § 6 odst. 1).
Co je drobná oprava a co běžná údržba
Občanský zákoník (§ 2257 odst. 2) ukládá nájemníkovi hradit drobné opravy a běžnou údržbu bytu. Nařízení vlády to pak konkretizuje. Stručně:
- Běžná údržba — pravidelné úkony k zachování provozuschopnosti: malování, čištění odpadů a komína, revize plynových spotřebičů, výměna žárovek, těsnění, filtrů. Nemají stavební povahu.
- Drobné opravy — výměny nebo opravy jednotlivých součástí zařízení bytu: kapající baterie, rozbité dveřní kování, výměna sprchové hadice, oprava rolety, zásuvky, splachovače.
Platné limity (NV č. 308/2015 Sb.)
Nařízení vlády nestanoví automatickou valorizaci — limity jsou pevně zakotveny v textu NV č. 308/2015 Sb. a mění se pouze novelou. Poslední novela (NV č. 493/2025 Sb.) je účinná od 1. ledna 2026 a limity zvýšila poprvé od roku 2015. Aktuálně platí:
| Parametr | Limit |
|---|---|
| Jednotlivá drobná oprava (horní hranice) | 1 500 Kč |
| Roční souhrnný limit na m² podlahové plochy | 150 Kč/m² |
| Příklad u bytu 60 m² | 9 000 Kč/rok |
| Příklad u bytu 90 m² | 13 500 Kč/rok |
Mechanismus je jednoduchý: jednotlivá oprava se posuzuje částkou faktury. Pokud přesáhne 1 500 Kč, nejde o „drobnou opravu" ve smyslu NV, a hradí ji pronajímatel v plné výši. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na tyto související opravy. Navíc se všechny drobné opravy sčítají v rámci kalendářního roku — a jakmile součet přesáhne 150 Kč/m², zbytek opět hradí pronajímatel.
Co se do limitu nezapočítává
Opravy, které nejsou „drobné" (velké výměny topných těles, rekonstrukce koupelny, oprava rozvodů vody), do ročního limitu nepatří — ty pronajímatel platí samostatně. A pokud nájemník způsobil škodu úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, limit se ho netýká — opravu pak hradí z vlastního nezávisle na sumě.
Kompletní seznam prací (shrnutí NV)
Pro rychlou orientaci — kdo platí co v typickém bytě:
| Práce | Kdo hradí |
|---|---|
| Malování, tapetování | Nájemník |
| Výměna žárovek, baterií, pojistek | Nájemník |
| Oprava kapající baterie (do limitu) | Nájemník |
| Výměna celé vany, umyvadla | Pronajímatel |
| Čištění odpadů, sifonů | Nájemník |
| Oprava rolety, žaluzie (do limitu) | Nájemník |
| Výměna dveří, oken | Pronajímatel |
| Čištění komína, revize plynu | Nájemník |
| Oprava rozvodů (voda, plyn, topení, elektro) | Pronajímatel |
| Výměna WC, splachovače (do limitu) | Nájemník |
| Nová podlaha, plovoucí podlaha | Pronajímatel |
| Oprava kování, klik, zámku (do limitu) | Nájemník |
| Oprava střechy, fasády | Pronajímatel |
| Výměna sporáku, trouby — pokud byly součástí bytu | Pronajímatel |
| Výměna sporáku, pokud si ho přinesl nájemník | Nájemník |
Sporné situace a jak je řešit
Bojler přestal fungovat
Pokud je bojler součástí bytu a porouchal se opotřebením, jde o opravu větší než drobnou — platí pronajímatel. Drobnou by byla jen výměna termostatu za několik stovek korun. Pozor: pokud nájemník neprovádí předepsané revize (typicky 1x ročně), pronajímatel mu může účtovat rozdíl.
Ucpaný odpad
Běžná údržba nájemníka. Pokud je to ale vada rozvodu (odpad ucpaný v páteřní stoupačce, ne v bytě), jde o pronajímatele. Rozlišujte místní nečistotu (chlupy, tuk) od systémové vady.
Plíseň
Pokud vzniká kvůli nedostatečnému větrání nájemníka, řeší ji nájemník v rámci běžné údržby. Pokud vzniká kvůli vadě stavby (tepelný most, špatná izolace), jde o pronajímatele — navíc má nájemník právo na slevu z nájemného.
Flatly tip
Evidence oprav po ruce
Po zaplacení opravy se transakce automaticky načte z banky — stačí ji zařadit do kategorie drobných oprav a Flatly ji rozpočítá mezi pronajímatele a nájemníka podle limitu 150 Kč/m². Na konci roku víte, kdo kolik dluží a co patří do daňových výdajů.
Jak na to ve smlouvě
Nemusíte vypisovat celé NV. Do smlouvy stačí krátký odkaz:
„Nájemce hradí drobné opravy a běžnou údržbu bytu v rozsahu stanoveném nařízením vlády č. 308/2015 Sb. v platném znění. Náklady na jednotlivou drobnou opravu přesahující zákonný limit a opravy přesahující roční souhrnný limit 150 Kč/m² podlahové plochy hradí pronajímatel. Pronajímatel hradí rovněž opravy rozvodů, konstrukčních prvků a vad vzniklých přirozeným opotřebením nad rámec běžné údržby."
Dokumentace — nejdůležitější věc
Bez papíru nic neplatí. V průběhu roku byste měli shromažďovat:
- Faktury a doklady za každou opravu — s datem, popisem, cenou.
- Fotky před/po u větších oprav.
- E-mailovou komunikaci s nájemníkem o hlášení závady.
- Záznam revizí (plyn, spalovací spotřebiče, elektro).
Ve Flatly se tyto doklady ukládají do dokumentů u každé nemovitosti. AI je navíc rozpozná — zná rozdíl mezi fakturou za opravu, revizí a technickým zhodnocením.
Daňové dopady
Pokud uplatňujete skutečné výdaje (§ 9 ZDP), opravy si uplatňujete do daňových výdajů v roce, kdy jste je zaplatili — a to bez ohledu na jejich výši. Oprava se nikdy „nepřeklopí" do technického zhodnocení jen tím, že je drahá. Rozhoduje povaha zásahu: technickým zhodnocením jsou podle § 33 odst. 1 ZDP jen nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce (změna účelu nebo technických parametrů) a modernizace (rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti) — a to teprve tehdy, převýší-li u jednotlivého majetku v úhrnu za zdaňovací období 80 000 Kč. Návrat do původního stavu je oprava i za 200 000 Kč; nová dispozice bytu je technické zhodnocení i za 90 000 Kč.
Detailní článek o zdanění příjmů z pronájmu rozebírá limity a řeší i situaci, kdy rozsáhlá rekonstrukce „sklouzne" do zhodnocení.
Časté chyby
- Přehazování všech oprav na nájemníka — smluvní ujednání nemůže jít proti NV. Soud ho neuzná.
- Ignorování ročního limitu — nájemník platí jednotlivé opravy, ale nehlídá souhrn.
- Faktura na pronajímatele místo nájemníka — u oprav, které platí nájemník, ať si on objednává a fakturuje. Jinak komplikace s DPH.
- Chybějící revize — nájemník neobjedná revizi plynu, pronajímatel pak musí odstranit následky.
Další čtení
Obsah tohoto blogu má pouze informativní charakter a není daňovým poradenstvím. Před rozhodnutím s daňovými dopady doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
Tým Flatly
Související články
Klientský portál pro nájemníky: nájem, dokumenty a zprávy na jednom místě
Jak funguje klientský portál ve Flatly — samostatná část appky pro nájemníka, kterou mu zapnete jedním tlačítkem. Profil, sdílené dokumenty, zprávy s pronajímatelem, úkoly i podpis dokumentů ze šablony přímo v portálu.
Přečíst článek
Šablony dokumentů a elektronický podpis ve Flatly: smlouva na míru bez kopírování ve Wordu
Nahrajte vlastní smlouvu s poli jako {najemce_cele_jmeno} a Flatly ji pro každého nájemníka samo vyplní — včetně mizení celých odstavců, které se netýkají. Podepíšete i necháte podepsat nájemníka rovnou na obrazovce, bez tisku a skenování.
Přečíst článek
Ubyport: Jak nahlásit ubytování cizince a vyhnout se pokutě až 50 000 Kč
Pronajímáte byt cizinci? Podle zákona č. 326/1999 Sb. musíte jeho ubytování nahlásit cizinecké policii do 3 pracovních dnů — jinak hrozí pokuta až 50 000 Kč. Kdo musí hlásit, jak na to přes UBYPORT a čemu se vyhnout.
Přečíst článek