Drobné opravy v nájmu 2026: Kdo platí co podle nových pravidel
Nové limity drobných oprav od ledna 2026. Kompletní seznam, co hradí nájemník a co pronajímatel, včetně sporných situací (bojler, plíseň, ucpaný odpad) a vzorového ustanovení do smlouvy.
Pronajímatelé i nájemníci by měli vědět, co kdo v pronajatém bytě opravuje a platí. Spory o kapající baterii nebo rozbité okno se dají vyřešit pouhým odkazem na správný paragraf. V tomto článku procházíme platný režim drobných oprav a ukážeme si, jak ho zapsat do smlouvy tak, aby nevznikaly nedorozumění.
V kostce
- Základ: NV č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy.
- Jednotlivý limit opravy: 1 000 Kč za jednu opravu (§ 4 odst. 1 NV č. 308/2015 Sb.).
- Roční souhrnný limit = 100 Kč/m² podlahové plochy.
- Nad limit hradí pronajímatel — i kdyby to byla „drobná oprava".
- Strukturální opravy (topení, rozvody, střecha) platí vždy pronajímatel.
Co je drobná oprava a co běžná údržba
Občanský zákoník (§ 2257 odst. 2) ukládá nájemníkovi hradit drobné opravy a běžnou údržbu bytu. Nařízení vlády to pak konkretizuje. Stručně:
- Běžná údržba — pravidelné úkony k zachování provozuschopnosti: malování, čištění odpadů a komína, revize plynových spotřebičů, výměna žárovek, těsnění, filtrů. Nemají stavební povahu.
- Drobné opravy — výměny nebo opravy jednotlivých součástí zařízení bytu: kapající baterie, rozbité dveřní kování, výměna sprchové hadice, oprava rolety, zásuvky, splachovače.
Platné limity (NV č. 308/2015 Sb.)
Nařízení vlády nestanoví automatickou valorizaci — limity jsou pevně zakotveny v textu NV č. 308/2015 Sb. a mění se pouze novelou. K datu vydání tohoto článku platí:
| Parametr | Limit |
|---|---|
| Jednotlivá drobná oprava (horní hranice) | 1 000 Kč |
| Roční souhrnný limit na m² podlahové plochy | 100 Kč/m² |
| Příklad u bytu 60 m² | 6 000 Kč/rok |
| Příklad u bytu 90 m² | 9 000 Kč/rok |
Mechanismus je jednoduchý: jednotlivá oprava se posuzuje částkou faktury. Pokud přesáhne 1 000 Kč, nejde o „drobnou opravu" ve smyslu NV, a hradí ji pronajímatel v plné výši. Navíc se všechny drobné opravy a běžná údržba sčítají v rámci roku — a jakmile součet za kalendářní rok přesáhne 100 Kč/m², zbytek opět hradí pronajímatel.
Co se do limitu nezapočítává
Opravy, které nejsou „drobné" (velké výměny topných těles, rekonstrukce koupelny, oprava rozvodů vody), do ročního limitu nepatří — ty pronajímatel platí samostatně. A pokud nájemník způsobil škodu úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, limit se ho netýká — opravu pak hradí z vlastního nezávisle na sumě.
Kompletní seznam prací (shrnutí NV)
Pro rychlou orientaci — kdo platí co v typickém bytě:
| Práce | Kdo hradí |
|---|---|
| Malování, tapetování | Nájemník |
| Výměna žárovek, baterií, pojistek | Nájemník |
| Oprava kapající baterie (do limitu) | Nájemník |
| Výměna celé vany, umyvadla | Pronajímatel |
| Čištění odpadů, sifonů | Nájemník |
| Oprava rolety, žaluzie (do limitu) | Nájemník |
| Výměna dveří, oken | Pronajímatel |
| Čištění komína, revize plynu | Nájemník |
| Oprava rozvodů (voda, plyn, topení, elektro) | Pronajímatel |
| Výměna WC, splachovače (do limitu) | Nájemník |
| Nová podlaha, plovoucí podlaha | Pronajímatel |
| Oprava kování, klik, zámku (do limitu) | Nájemník |
| Oprava střechy, fasády | Pronajímatel |
| Výměna sporáku, trouby — pokud byly součástí bytu | Pronajímatel |
| Výměna sporáku, pokud si ho přinesl nájemník | Nájemník |
Sporné situace a jak je řešit
Bojler přestal fungovat
Pokud je bojler součástí bytu a porouchal se opotřebením, jde o opravu větší než drobnou — platí pronajímatel. Drobnou by byla jen výměna termostatu za několik stovek korun. Pozor: pokud nájemník neprovádí předepsané revize (typicky 1x ročně), pronajímatel mu může účtovat rozdíl.
Ucpaný odpad
Běžná údržba nájemníka. Pokud je to ale vada rozvodu (odpad ucpaný v páteřní stoupačce, ne v bytě), jde o pronajímatele. Rozlišujte místní nečistotu (chlupy, tuk) od systémové vady.
Plíseň
Pokud vzniká kvůli nedostatečnému větrání nájemníka, řeší ji nájemník v rámci běžné údržby. Pokud vzniká kvůli vadě stavby (tepelný most, špatná izolace), jde o pronajímatele — navíc má nájemník právo na slevu z nájemného.
Flatly tip
Evidence oprav po ruce
Po zaplacení opravy se transakce automaticky načte z banky — stačí ji zařadit do kategorie drobných oprav a Flatly ji rozpočítá mezi pronajímatele a nájemníka podle limitu 100 Kč/m². Na konci roku víte, kdo kolik dluží a co patří do daňových výdajů.
Jak na to ve smlouvě
Nemusíte vypisovat celé NV. Do smlouvy stačí krátký odkaz:
„Nájemce hradí drobné opravy a běžnou údržbu bytu v rozsahu stanoveném nařízením vlády č. 308/2015 Sb. v platném znění. Náklady na jednotlivou drobnou opravu přesahující zákonný limit a opravy přesahující roční souhrnný limit 100 Kč/m² podlahové plochy hradí pronajímatel. Pronajímatel hradí rovněž opravy rozvodů, konstrukčních prvků a vad vzniklých přirozeným opotřebením nad rámec běžné údržby."
Dokumentace — nejdůležitější věc
Bez papíru nic neplatí. V průběhu roku byste měli shromažďovat:
- Faktury a doklady za každou opravu — s datem, popisem, cenou.
- Fotky před/po u větších oprav.
- E-mailovou komunikaci s nájemníkem o hlášení závady.
- Záznam revizí (plyn, spalovací spotřebiče, elektro).
Ve Flatly se tyto doklady ukládají do dokumentů u každé nemovitosti. AI je navíc rozpozná — zná rozdíl mezi fakturou za opravu, revizí a technickým zhodnocením.
Daňové dopady
Pokud uplatňujete skutečné výdaje (§ 9 ZDP), opravy si uplatňujete do daňových výdajů v roce, kdy jste je zaplatili. Pozor na hranici opravy vs. technického zhodnocení: pokud součet faktur za opravy jednoho předmětu v kalendářním roce překročí 80 000 Kč, může se to překlopit do technického zhodnocení a musí se odepisovat.
Detailní článek o zdanění příjmů z pronájmu rozebírá limity a řeší i situaci, kdy rozsáhlá rekonstrukce „sklouzne" do zhodnocení.
Časté chyby
- Přehazování všech oprav na nájemníka — smluvní ujednání nemůže jít proti NV. Soud ho neuzná.
- Ignorování ročního limitu — nájemník platí jednotlivé opravy, ale nehlídá souhrn.
- Faktura na pronajímatele místo nájemníka — u oprav, které platí nájemník, ať si on objednává a fakturuje. Jinak komplikace s DPH.
- Chybějící revize — nájemník neobjedná revizi plynu, pronajímatel pak musí odstranit následky.
Další čtení
Obsah tohoto blogu má pouze informativní charakter a není daňovým poradenstvím. Před rozhodnutím s daňovými dopady doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
Tým Flatly
Související články
Vyúčtování služeb nájemníkům 2026: Kompletní návod a termíny
Zákonné termíny, co vše se vyúčtovává, jak rozpočítat zálohy a jak doručit přeplatek či nedoplatek. Plus jak celé vyúčtování udělat z PDF od SVJ a výpisu z banky za pár minut.
Přečíst článek
Nechcete sdílet všechny transakce? Oddělený účet, nebo výběr při importu
Obava ze sdílení soukromých plateb je nejčastější důvod, proč lidé odkládají import bankovního výpisu. Ukážeme dvě řešení: samostatný účet jen na pronájem (s automatickým importem e-mailem), nebo výběr konkrétních transakcí přímo na stránce s náhledem importu — co neoznačíte, se do aplikace vůbec neuloží.
Přečíst článek
Cash flow vs. daňový zisk z pronájmu: Kolik vám byt reálně vynáší a kde přeplácíte daň
Peníze, co vám zbydou na účtu, a částka, ze které platíte daň, nejsou totéž. Ukážeme, kde mezi nimi vzniká rozdíl — hypotéka (jen úrok, ne celá splátka), odpisy (náklad bez výdaje) a auto (paušál bez účtenek) — a jak zjistit, kolik vám po zaplacení všeho včetně daně reálně zůstane. S modelovým výpočtem a srovnáním s paušálem 30 %.
Přečíst článek