Odpisy: největší výdaj, který nikdy nezaplatíte

Co odpis je

Kupní cenu bytu si nemůžete odečíst v roce nákupu — byt vám zůstává, jen se opotřebovává. Stát vám proto přiznává každý rok kousek té ceny jako daňový výdaj. Peníze v tom roce nikam nejdou; odečet přesto platí.

Byt spadá do 5. odpisové skupiny s odpisovou dobou 30 let (§ 30 odst. 1 ZDP a příloha č. 1).

Vstupní cena: číslo, které si nastavíte jednou na třicet let

Vše se odvíjí od vstupní ceny. U koupeného bytu je to pořizovací cena z kupní smlouvy plus vedlejší náklady pořízení — realitní provize, právník, kolky, znalecký posudek. A technická zhodnocení provedená před zařazením do užívání.

Tady se nespěchá: chyba ve vstupní ceně se táhne celých třicet let a při každé kontrole. U dědění a darování je vstupní cenou cena zjištěná podle zákona o oceňování — a tam už se opravdu vyplatí hodina daňového poradce, ne odhad z internetu.

Druhá věc: pozemek se neodepisuje. U bytu v panelovém domě obvykle není váš, takže problém nemáte. U rodinného domu s pozemkem musíte cenu rozdělit — a na to chcete posudek.

Rovnoměrné odpisy: 1,4 % a pak 3,4 %

U 5. skupiny platí dvě sazby (§ 31 ZDP):

Rok	Sazba	Byt za 5 000 000 Kč
1. rok (rok zařazení)	1,4 %	70 000 Kč
2. až 30. rok	3,4 %	170 000 Kč
Po technickém zhodnocení	3,4 %	ze zvýšené vstupní ceny

Matematika vychází přesně: 1,4 % + 29 × 3,4 % = 100 %. Třicet let, ani o den víc. Roční daňová úspora při sazbě 15 % je od druhého roku 25 500 Kč. To je částka, kterou první pronajímatel často nechá ležet na stole, protože „letos přece nic neplatil“.

Kterým rokem začít

Odpisování začíná v roce zařazení do užívání, ne v roce nákupu. To je rozdíl, který rozhoduje o jednom celém roce:

• Koupili jste v srpnu 2026, pronajali v září 2026 → 1. rok je 2026.
• Koupili jste v prosinci 2026, pronajali v lednu 2027 → 1. rok je 2027.
• Koupili jste 2026, rok rekonstruovali, pronajali 2028 → 1. rok je 2028 (a rekonstrukce před zařazením zvýšila vstupní cenu).

Zrychlené odpisy: víc na začátku

Místo rovnoměrných si můžete zvolit zrychlené odpisování (§ 32 ZDP). U 5. skupiny jsou koeficienty 30 pro první rok a 31 pro další:

• 1. rok: vstupní cena ÷ 30 → u 5 mil. Kč 166 667 Kč
• další roky: (2 × zůstatková cena) ÷ (31 − počet let, po které už byl majetek odpisován) → ve 2. roce 322 222 Kč

V prvních pěti letech odepíšete zrychleně asi 28 % hodnoty, rovnoměrně jen asi 15 %. Zrychlené odpisy tedy dávají smysl, když vás v prvních letech tlačí vysoké úroky z hypotéky a chcete odpočty co nejdřív.

Metodu už nezměníte. „Způsob odpisování pro každý nově pořízený hmotný majetek stanoví odpisovatel a nelze jej změnit po celou dobu jeho odpisování“ (§ 30 odst. 2). Rovnoměrné vs. zrychlené je rozhodnutí na třicet let, ne na letos.

Přerušení odpisování

Odpisy nemusíte uplatnit — odpisování lze přerušit. Ale platí u toho jedno pravidlo a jedna past, a v praxi se pletou.

„Odpisy pro účely zákona není poplatník povinen uplatnit, přitom odpisování lze i přerušit, ale při dalším odpisování je nutné pokračovat způsobem, jako by odpisování přerušeno nebylo, a to za podmínky, že v době přerušení neuplatní poplatník výdaje paušální částkou podle § 7 nebo § 9.“ — § 26 odst. 8 ZDP

Pravidlo: po návratu navážete tam, kde jste skončili, se stejnou sazbou. O dobu přerušení se odpisování prodlouží. Roky se neztrácejí — jen se odloží. To je dobré: přerušení je legální nástroj časování nákladů, když víte, že příští rok budete mít vyšší příjmy.

Past: podmínkou je, že v době přerušení neuplatníte paušální výdaje. Uplatníte-li paušál, není to přerušení — odpisy za ten rok nelze uplatnit ani o tuto dobu odpisování prodloužit. Vedete je pouze evidenčně a ty roky jsou nevratně pryč.