Oprava nebo technické zhodnocení

Mýtus, kterým to začíná

Kolem téhle otázky se traduje pravidlo: „oprava nad 80 000 Kč se překlopí do technického zhodnocení.“ Není to pravda. Oprava se nikdy nestane technickým zhodnocením jen proto, že je drahá. Rozhoduje povaha zásahu, ne částka na faktuře.

„Technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu 80 000 Kč.“ — § 33 odst. 1 ZDP

„Rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.“ (odst. 2)

„Modernizací se rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.“ (odst. 3)

Všimněte si, co v tom výčtu není: oprava. Hranice 80 000 Kč je podmínka, která se uplatní až poté, co práce projde testem povahy. Není to hranice mezi opravou a zhodnocením.

Test na dvě otázky

1. Vrací ta práce věc do původního stavu? Pokud ano, je to oprava — daňový výdaj v roce zaplacení, bez ohledu na výši. Konec testu.
2. Mění účel, technické parametry, nebo rozšiřuje vybavenost či použitelnost? Pokud ano a v úhrnu za rok to převýší 80 000 Kč, je to technické zhodnocení — zvýší vstupní cenu a odepisuje se s ní.

Zásah	Cena	Zařazení	Proč
Kompletní oprava koupelny do původního stavu	200 000	Oprava	Nic nového nepřidává, vrací stav.
Výměna starého kotle za srovnatelný	85 000	Oprava	Stejná funkce, stejné parametry.
Přidání klimatizace, kterou byt neměl	90 000	Zhodnocení	Rozšíření vybavenosti = modernizace.
Vybourání příčky, nová dispozice	120 000	Zhodnocení	Změna technických parametrů = rekonstrukce.
Přidání klimatizace	60 000	Výdaj	Modernizace, ale pod 80 000 Kč v úhrnu.
Malování po odchodu nájemníka	12 000	Oprava	Běžný návrat do původního stavu.

Ty poslední řádky jsou důležité: klimatizace za 60 000 Kč je pořád modernizace svou povahou, ale protože nepřevýšila 80 000 Kč v úhrnu za zdaňovací období, uplatníte ji jako výdaj hned. Můžete se ale rozhodnout, že ji jako technické zhodnocení uplatníte i tak (§ 33 odst. 1, věta druhá) — což se hodí, když letos máte ztrátu a odpočet potřebujete až v dalších letech.

U velké rekonstrukce navíc nemusíte hádat. Zákon zná závazné posouzení: požádáte správce daně o rozhodnutí, zda je konkrétní zásah technickým zhodnocením (§ 33a ZDP). Je to zpoplatněné a chce to dokumentaci, ale u zásahu za stovky tisíc je to levnější než spor po kontrole.

Druhá polovina: kdo to vůbec platí

Než řešíte daně, vyřešte, jestli je to vůbec váš výdaj. Nájemník ze zákona hradí běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 odst. 2 ObčZ), a to v limitech, které se od 1. ledna 2026 zvýšily novelou NV č. 493/2025 Sb.:

Parametr	Od 01. 01. 2026	Do 31. 12. 2025
Náklad na jednu opravu (§ 5)	1 500 Kč	1 000 Kč
Roční souhrn (§ 6 odst. 1)	150 Kč/m²	100 Kč/m²
Náklady na dopravu	mimo limit, hradí nájemce	—

Dvě věci k tomu. Související opravy se sčítají: provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, rozhoduje jejich součet (§ 5) — takže rozdělit fakturu na tři menší nefunguje. A podlahová plocha pro roční limit se počítá včetně prostorů užívaných výhradně nájemcem i mimo byt; sklepy, které nejsou místnostmi, a balkony, lodžie a terasy se započítávají jednou polovinou (§ 6 odst. 2).