Přiznání, ztráta a celý roční cyklus

Musíte vůbec podávat?

Přiznání je povinen podat každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně, přesáhly 50 000 Kč — a také ten, kdo vykazuje daňovou ztrátu (§ 38g odst. 1 ZDP). Pozor, těch 50 000 Kč se vztahuje na všechny zdanitelné příjmy, ne jen na nájem.

Pro zaměstnance je tu ale výjimka, o které se moc nemluví: přiznání není povinen podat poplatník s příjmy ze závislé činnosti od jednoho (nebo postupně více) plátce, u nichž učinil prohlášení k dani a nemá jiné příjmy podle § 7 až § 10 vyšší než 20 000 Kč (§ 38g odst. 2).

Takže: zaměstnanec s nájmem do 20 000 Kč ročně může zůstat u ročního zúčtování u zaměstnavatele. Nad 20 000 Kč musí podat samostatné přiznání — formulář DAP FO plus Přílohu č. 2, což je ta strana, kde se § 9 vyplňuje.

Termíny za rok 2026

Způsob podání	Termín
Papírově	1. dubna 2027
Elektronicky (datovou schránkou či s ověřenou identitou)	3. května 2027 — zákonný 2. 5. padne na neděli
S daňovým poradcem (plná moc podaná do 1. dubna)	1. července 2027

Ztráta: nejčastěji vysvětlovaná špatně

Při skutečných výdajích vám v prvních letech často vyjde ztráta — odpisy plus úroky přebijí nájemné. Ztráta se nezahodí, ale pravidla jsou přesnější, než se běžně tvrdí.

Daňovou ztrátu lze odečíst ve 2 zdaňovacích obdobích bezprostředně předcházejících nebo v 5 zdaňovacích obdobích bezprostředně následujících po období, za které byla stanovena. Zpětně nejvýše do souhrnné výše 30 000 000 Kč. „U poplatníka daně z příjmů fyzických osob lze daňovou ztrátu odečíst od základu daně pouze do výše úhrnu dílčích základů daně podle § 7 až § 10.“ — § 34 odst. 1 ZDP

Dvě věci, které se pletou nejčastěji:

• Není to „5 let zpětně“. Je to 5 let dopředu, případně 2 roky zpětně. Formulace „pět let zpětně proti budoucím příjmům“ si odporuje, a přesto ji najdete na spoustě webů.
• Proti platu ztrátu neuplatníte. Ta poslední věta paragrafu je zásadní: ztrátu lze odečíst jen do výše úhrnu dílčích základů podle § 7 až § 10. Příjem ze zaměstnání je § 6 — ten je mimo. Ztráta z pronájmu vám tedy nesníží daň ze mzdy; čeká na budoucí příjmy z nájmu, podnikání, kapitálu nebo ostatních příjmů.

Ztrátu je nutné v přiznání správně vykázat — musí být pravomocně stanovená, aby se dala později odečíst. Rok, kdy „to prostě nevyplním, protože platím nulu“, je rok, kdy o odpočet přijdete.

Celý rok na jedné stránce

Devět lekcí se dá poskládat do jednoho cyklu. Tohle je celý pronájem jako roční rytmus:

Kdy	Co	Lekce
Průběžně	Evidovat příjmy a výdaje, ukládat faktury a doklady	1, 8
Při každé změně nájemníka	Předávací protokol se stavy měřidel	3
Leden–únor	Vyúčtování od SVJ, rozúčtování na nájemníka	5
do 1. dubna / 3. května	Podat daňové přiznání za předchozí rok	6, 7
do 30. dubna	Doručit vyúčtování služeb nájemníkovi	4
do 4 měsíců od doručení	Vypořádat přeplatek nebo nedoplatek	4
Při vyúčtování	Upravit zálohy na další období	1
Nejdříve po 12 měsících	Případné zvýšení nájemného	2

Kolik z toho musí být ruční

Teď, když víte, co se má dělat a proč, má smysl mluvit o nástroji. Rozdělme tu práci na tři hromádky.

Co za vás udělá software. Načtení plateb z banky a jejich zařazení do kategorií. Vytěžení položek z PDF evidenčního listu a vyúčtování od SVJ. Výpočet odpisu a jeho rozpad do měsíců. Spárování zaplacených záloh se skutečnými náklady. Poměrné krácení podle doby, kterou nájemník skutečně bydlel. Sestavení výkazu podle § 9 a jeho export do PDF pro účetního.

Co za vás neudělá nikdy nikdo. Odečíst stavy měřidel v den předání klíčů. Prokazatelně doručit vyúčtování. Rozhodnout, jestli konkrétní faktura je oprava, nebo zhodnocení. Zvolit metodu odpisování. Vybrat mezi paušálem a skutečnými výdaji, protože nástroj nezná vaše ostatní příjmy.

Co je ruční, ale nemusí být. Přepisování evidenčního listu do Excelu. Dohledávání, která platba byla nájem a která záloha. Počítání, jak dlouho kdo bydlel. Tohle je přesně ta hromádka, kterou Flatly ubírá — a je zdaleka největší.