Lekce 6 · Daně
Paušál nebo skutečné výdaje
Jedno rozhodnutí za rok, které u pražského bytu s hypotékou rozhoduje o desítkách tisíc korun. A dá se spočítat na jednom řádku.
Co si odnesete
Spočítáte si, která varianta je pro váš byt letos výhodnější — a budete vědět, proč se ta odpověď v průběhu let změní.
Nejlepší zpráva první
Příjmy z nájmu nemovitosti u fyzické osoby patří pod § 9 zákona o daních z příjmů. Není to podnikání podle § 7. Z toho plyne věc, kterou si zaslouží každý první pronajímatel slyšet nahlas: z pronájmu neplatíte sociální ani zdravotní pojištění.
Odvádíte jen daň z příjmu — 15 % ze základu daně a 23 % z části základu nad 36násobek průměrné mzdy (§ 16 odst. 1 ZDP). Pro rok 2026 je ta hranice 1 762 812 Kč (36 × 48 967 Kč). U jednoho bytu se do vyššího pásma nedostanete — pokud ale máte i plat, sčítá se to.
Dvě cesty k základu daně
Základ daně je příjem minus výdaje. Výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby a každý rok se můžete rozhodnout jinak.
Varianta A — paušál 30 %
Místo skutečných výdajů odečtete 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč ročně (§ 9 odst. 4 ZDP). Tím jsou pokryté veškeré výdaje — odpisy, úroky, opravy, fond oprav, pojištění, cesty k nemovitosti. Nic dalšího už neodečtete.
Nulová administrativa to ale není. I při paušálu musíte vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem (§ 9 odst. 5).
Varianta B — skutečné výdaje
Odečtete, co jste skutečně vynaložili a umíte doložit:
- Odpisy nemovitosti — u bytu asi 3,4 % vstupní ceny ročně. Bývá to největší položka a je to lekce 7.
- Úroky z hypotéky na pořízení nebo rekonstrukci pronajímané nemovitosti. Pozor: jen úroky, ne jistina.
- Opravy a údržba — faktury řemeslníků, materiál. Bez ohledu na výši, viz lekce 8.
- Fond oprav a příspěvek na správu — z lekce 1: náklady vlastníka.
- Pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí.
- Provize realitce, inzerce, právník, účetní.
- Energie v době, kdy je byt neobsazený.
Za to platíte evidencí: záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidence odepisovaného majetku, evidence pohledávek a dluhů v roce ukončení nájmu (§ 9 odst. 6).
Rozhodovací pravidlo na jeden řádek
Sečtěte skutečné výdaje. Jsou vyšší než 30 % příjmů? Vyhrávají skutečné výdaje. Nižší? Vyhrává paušál. Celá složitost je v tom, že většina lidí do „skutečných výdajů“ zapomene připočítat odpis — a ten sám bývá vyšší než celých 30 % příjmů.
Modelově: byt za 5 mil. Kč, nájemné 17 500 Kč měsíčně (210 000 Kč ročně), hypotéka s úroky 130 000 Kč ročně, fond oprav 27 600 Kč, pojištění 3 000 Kč.
| Položka | Paušál 30 % | Skutečné výdaje |
|---|---|---|
| Příjmy (nájemné) | 210 000 | 210 000 |
| Paušál 30 % | 63 000 | — |
| Odpis bytu (3,4 % z 5 mil.) | — | 170 000 |
| Úroky z hypotéky | — | 130 000 |
| Fond oprav + pojištění | — | 30 600 |
| Základ daně | 147 000 | −120 600 |
| Daň 15 % | 22 050 Kč | 0 Kč |
Skutečné výdaje tu vyhrávají o 22 050 Kč — a navíc vznikla daňová ztráta 120 600 Kč, se kterou se dá dál pracovat (lekce 9).
Rozhodnutí ale nelze vzít zpět. „Způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit“ (§ 9 odst. 4). Příští rok si můžete vybrat jinak, ale letošní volbu už dodatečným přiznáním nepřeklopíte. A jedna past navíc: v roce, kdy uplatníte paušál, o odpisy za ten rok nevratně přijdete — a dobu odpisování si o ně nemůžete prodloužit (§ 26 odst. 8 ZDP). Paušál v pátém roce třicetiletého odpisování vás tedy stojí celý jeden roční odpis, nejen letošní daň.
Kdy má paušál skutečně smysl
- Byt je dávno odepsaný a hypotéku nemáte.
- Byt jste zdědili a nemáte doloženou vstupní cenu pro odpisy.
- Příjmy jsou nízké a evidence by vás stála víc než rozdíl na dani.
Ve všech ostatních případech u prvního bytu koupeného na hypotéku vyhrávají skutečné výdaje, a obvykle výrazně.
Rozhodnutí ale zůstává vaše: žádný nástroj nezná vaše ostatní příjmy. Máte-li vedle nájmu plat nebo podnikání, do 36násobku se počítá součet všech základů daně a odhad v aplikaci s tím nepracuje.
Ověřte si to
Odpovězte zpaměti, bez listování zpátky — právě to učení ukládá.
Příjmy z nájmu 240 000 Kč. Jaké musí být skutečné výdaje, aby se vyplatily víc než paušál?
Správně. Paušál je 30 % z příjmů, tedy 72 000 Kč — skutečné výdaje musí být vyšší.
Ne. Polovina příjmů není hranicí, paušál je 30 %. Paušál je 30 % z příjmů, tedy 72 000 Kč — skutečné výdaje musí být vyšší.
Ne. 600 000 Kč je strop paušálu, ne hranice výhodnosti. Paušál je 30 % z příjmů, tedy 72 000 Kč — skutečné výdaje musí být vyšší.
Ne. Odpisy se do skutečných výdajů počítají, a bývají největší položkou. Paušál je 30 % z příjmů, tedy 72 000 Kč — skutečné výdaje musí být vyšší.
Ve třetím roce odpisování uplatníte paušál. Co se stane s odpisem za ten rok?
Správně. Odpisy nelze uplatnit ani o tuto dobu odpisování prodloužit (§ 26 odst. 8 ZDP).
Ne. Odložení platí u pravého přerušení odpisování, ne při paušálu. Odpisy nelze uplatnit ani o tuto dobu odpisování prodloužit (§ 26 odst. 8 ZDP).
Ne. Do dalšího roku odpis přenést nelze, roky se nesčítají. Odpisy nelze uplatnit ani o tuto dobu odpisování prodloužit (§ 26 odst. 8 ZDP).
Ne. Uplatnit ho vedle paušálu nelze, paušál pokrývá všechno. Odpisy nelze uplatnit ani o tuto dobu odpisování prodloužit (§ 26 odst. 8 ZDP).
Ke čtení
§ 9 zákona č. 586/1992 Sb. — celý paragraf má šest použitelných odstavců a přečtete ho za deset minut. Odstavce 4, 5 a 6 jsou přesně o tom, co je v téhle lekci: paušál, jeho strop a jakou evidenci u které varianty musíte vést. Praktický výklad Finanční správy je v Pokynu GFŘ D-59.
Flatly tip
Nechte si tu evidenci dělat samo
Flatly načte platby z banky, vytěží evidenční list i vyúčtování od SVJ a průběžně skládá výkaz podle § 9. Na konci roku ho jen zkontrolujete. Zdarma a bez instalace.
Obsah je obecný a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Stav právní úpravy k roku 2026.