Přerušení odpisů: Jak si legálně načasovat daňové náklady
Odpisy nemovitosti nejsou povinnost — § 26 odst. 8 ZDP dovoluje odpisování kdykoli přerušit a pokračovat později, jako by se nic nestalo. Kdy se přerušení vyplatí (ztrátový rok, rekonstrukce, slevy na dani), proč je paušál 30 % past na odpisy a modelový výpočet úspory. Plus jak odpisy pozastavíte ve Flatly jedním kliknutím.
Málokterý pronajímatel ví, že daňové odpisy nemovitosti nejsou povinnost, ale právo. Zákon o daních z příjmů výslovně dovoluje odpisování kdykoli přerušit a později na něj navázat, jako by se nic nestalo. Správně načasované přerušení je jedna z mála zcela legálních a přitom málo využívaných cest, jak si přesunout daňový náklad do roku, kdy se hodí víc. V článku si ukážeme, kdy se to vyplatí, kde je zrádná past s paušálními výdaji a jak to celé spočítat.
V kostce
- Odpisy nemusíte uplatnit každý rok — § 26 odst. 8 ZDP dovoluje odpisování přerušit na libovolně dlouho.
- Po obnovení se pokračuje, jako by přerušení nebylo — žádný rok odpisu nepropadá, jen se celý plán posune.
- Přerušení dává smysl hlavně v letech s nízkým základem daně (ztráta, neobsazený byt, vysoké jednorázové výdaje).
- Pozor na paušální výdaje: v roce s paušálem 30 % odpisy „běží naprázdno" a propadají — to není přerušení.
- Podmínkou je vedená odpisová tabulka (evidence), ze které je posun let doložitelný.
Co přesně říká zákon
Paragraf 26 odst. 8 zákona č. 586/1992 Sb. zní stručně: „Odpisy pro účely zákona není poplatník povinen uplatnit; přitom odpisování lze i přerušit, ale při dalším odpisování je nutné pokračovat způsobem, jako by odpisování přerušeno nebylo." Z toho plynou tři praktická pravidla:
- Přerušit můžete na jeden rok i na pět let — délka není omezená.
- V přerušených letech je daňový odpis nula, zůstatková cena se nemění.
- Po obnovení pokračujete přesně tam, kde jste skončili — u zrychlených odpisů se nepočítá ani rok do koeficientu. Celková doba odpisování se prostě prodlouží o počet přerušených let.
Kdy se přerušení vyplatí
Odpis je náklad, který snižuje základ daně. Jenže náklad má hodnotu jen tehdy, když je co snižovat. Typické situace, kdy odpis „vyplýtváte":
- Ztrátový rok: byt byl půl roku prázdný kvůli rekonstrukci, výdaje převýšily nájem. Základ daně z § 9 je nula i bez odpisu.
- Nízké celkové příjmy: slevy na dani (na poplatníka, na děti) by vám daň vynulovaly i bez odpisu — odpis nepřinese ani korunu úspory.
- Jednorázový velký výdaj: v roce, kdy uplatňujete velkou opravu z fondu oprav nebo nové vybavení, je základ nízký i bez odpisu.
V takovém roce odpis přerušte a uplatněte ho v dalším roce, kdy bude nájem zase běžet celý rok — tam ušetří 15 % (případně 23 %) ze své výše.
Modelový příklad: rekonstrukce a prázdný byt
Paní Nováková pronajímá byt 2+kk, vstupní cena pro odpisy 4 200 000 Kč, 5. odpisová skupina, rovnoměrné odpisy. Roční odpis v dalších letech: 4 200 000 × 3,4 % = 142 800 Kč.
| Rok | Nájem (příjem) | Výdaje bez odpisu | S odpisem | Bez odpisu (přerušeno) |
|---|---|---|---|---|
| 2026 (rekonstrukce, 4 měsíce prázdno) | 128 000 Kč | 131 000 Kč | základ 0, odpis propadl do ztráty | základ 0, odpis ušetřen |
| 2027 (plný provoz) | 216 000 Kč | 38 000 Kč | základ 35 200 Kč | základ 35 200 Kč |
V roce 2026 je základ daně záporný i bez odpisu (128 000 − 131 000). Ztrátu z § 9 sice lze odečíst od jiných příjmů, ale pokud žádné další zdanitelné příjmy nemáte (nebo je pokryjí slevy), odpis 142 800 Kč nepřinese nic — a rok odpisování je pryč. Při přerušení v roce 2026 se celý plán posune: odpis 142 800 Kč uplatníte v roce, kdy reálně sníží daň, a ušetříte 142 800 × 15 % = 21 420 Kč, které by jinak propadly. Jediný „náklad" je, že byt budete odpisovat o rok déle.
Past: paušální výdaje nejsou přerušení
Pokud v některém roce uplatníte paušální výdaje 30 % (§ 9 odst. 4 ZDP), odpisy za tento rok nelze přerušit ani převést — vede se o nich jen evidence a roky odpisování běží dál, jako byste odpisovali. Odpis za paušální roky nenávratně propadá. Přerušení funguje jen v letech, kdy uplatňujete skutečné výdaje. Před přechodem na paušál si proto vždy spočítejte, o kolik odpisů přijdete.
Jak přerušení provést v praxi
- Žádný formulář neexistuje. Přerušení provedete prostě tak, že odpis v přiznání neuplatníte (příloha č. 2, výdaje § 9).
- Veďte odpisovou tabulku. U každého majetku evidujte vstupní cenu, oprávky a poznámku, které roky byly přerušeny. Při kontrole FÚ musíte umět doložit, kolik let bylo skutečně odpisováno.
- Obnovení je automatické: v dalším přiznání odpis zase uplatníte — částka je stejná, jako by mezera nebyla (u zrychlených odpisů pokračuje vzorec se stejným počtem odepsaných let).
- Kombinujte s plánováním: víte-li dopředu o rekonstrukci nebo delší neobsazenosti, naplánujte přerušení na tento rok.
Časté otázky
Můžu přerušit jen odpisy jednoho bytu a u druhého odpisovat dál?
Ano. Přerušení se rozhoduje za každý majetek zvlášť — klidně přerušíte odpis bytu A a byt B odpisujete dál.
Můžu přerušit opakovaně?
Ano, počet přerušení není omezen. Každé přerušení posouvá konec odpisování o další roky.
Co technické zhodnocení během přerušení?
Technické zhodnocení dokončené v přerušeném roce zvýší vstupní/zůstatkovou cenu standardně — odpis ze zvýšené ceny pak uplatníte v prvním roce, kdy odpisování obnovíte. Detaily v článku o fondu oprav a technickém zhodnocení.
Flatly tip
Pozastavení odpisů na jedno kliknutí
Flatly má u každého odpisu tlačítko „Pozastavit odpisy“: vyberete roky, aplikace je v odpisové tabulce označí, zbytek plánu automaticky posune a do daňového podkladu za pozastavené roky nic nezapočítá. Obnovení je jedno kliknutí u příslušného roku — evidence pro finanční úřad se vede sama.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — § 26 odst. 8 (přerušení odpisování), § 9 odst. 4 (paušální výdaje z nájmu), § 31 a § 32 (metody odpisování).
- Pokyn GFŘ D-59 — výklad k § 26 až § 33 ZDP (Finanční zpravodaj, financnisprava.cz).
Související články
Obsah tohoto blogu má pouze informativní charakter a není daňovým poradenstvím. Před rozhodnutím s daňovými dopady doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
Tým Flatly
Související články
Auto do nákladů pronajímatele: Paušální výdaj na dopravu 2026
Jezdíte autem kvůli pronájmu? Ukážeme dvě metody, jak dát auto do daňových nákladů, a hlavně paušální výdaj na dopravu — 4 000 Kč za každý měsíc s jízdou, až 48 000 Kč ročně, bez účtenek za benzín. Plus jak to evidovat ve Flatly.
Přečíst článek
Cenový odhad bytu před pronájmem: Jak po 5 letech zdvojnásobit odpisy
Vlastníte byt déle než 5 let a jdete ho pronajímat? Vstupní cenou pro odpisy není původní kupní cena, ale aktuální tržní hodnota podle znaleckého posudku. Často to znamená dvojnásobné roční odpisy a daňovou úsporu 10–25 tisíc ročně po 30 let. Plus rozdíly mezi § 9 a vkladem do obchodního majetku a proč to nefunguje u družstevního bytu.
Přečíst článek
Družstevní byt vs. byt v osobním vlastnictví (SVJ): Daně a vyúčtování v praxi
Pronajímáte družstevní byt? V daních a ve vyúčtování dělá družstvo a SVJ téměř totéž. Co je stejné, kde se to liší (odpisy a úroky z úvěru) a kdy se vyplatí paušál místo skutečných výdajů — s modelovým příkladem.
Přečíst článek