Celý dům, nebo byty v SVJ: co se mění pro pronajímatele

Pronajímat pět bytů v pěti různých domech a pronajímat pět bytů v jednom domě, který celý patří vám, vypadá na první pohled jako totéž. Není. U bytu v SVJ za vás dům spravuje společenství: posílá evidenční list, platí dodavatele a jednou ročně vám pošle vyúčtování, které jen přepošlete nájemníkovi. Když vlastníte celý dům bez SVJ, jste tím „společenstvím" vy.

V článku projdeme, co se tím mění v daních, v odpisech a ve službách, a jak celý dům spravujete ve Flatly, klidně vedle bytů v SVJ ve stejném účtu.

Co je u celého domu jinak

Daně: jeden § 9 pro všechno, co pronajímáte

Příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů jsou jeden příjem za poplatníka. V přiznání nevyplňujete řádek za každou nemovitost, ale součet za všechny. Z toho plynou dvě praktické věci:

• Volba mezi paušálem 30 % a skutečnými výdaji platí pro celé portfolio v daném roce. Nejde uplatnit paušál u bytu v Praze a skutečné výdaje u domu v Kolíně.
• Zákon nevyžaduje rozdělit náklady domu na jednotlivé byty. Úrok z hypotéky, pojištění nebo daň z nemovitosti uplatníte jako celek. Rozpis na byty by vás zajímal jen kvůli ziskovosti, ne kvůli finančnímu úřadu.

Jediné dělení, které zákon vyžaduje, je soukromé užívání. Pokud v jednom z bytů sami bydlíte, poměrná část nákladů domu (pokyn GFŘ D-59 doporučuje podle podlahové plochy) není výdajem na pronájem.

Odpisy: rozhoduje zápis v katastru

Dům, jehož byty nejsou vymezené jako jednotky v katastru, je pro daně jeden hmotný majetek v 5. odpisové skupině s odpisovou dobou 30 let. Každý byt zvlášť se odepisuje až po právním rozdělení domu na jednotky (prohlášení vlastníka + zápis do katastru). I jediný vlastník může mít dům rozdělený na jednotky, a přesto žádné SVJ. To vzniká povinně až u domu s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň čtyři vlastní čtyři různí vlastníci (§ 1198 občanského zákoníku).

Auto a jeho paušál na dopravu jsou na poplatníka, ne na nemovitost. Ať máte jeden dům nebo deset bytů, paušál uplatníte na nejvýš tři vozidla.

Služby: z odběratele se stáváte poskytovatelem

Tohle je největší rozdíl. Nájemník u vás neplatí jen nájem, ale i zálohy na služby (teplo, teplá voda, vodné a stočné, úklid, odpad, výtah…). Zákon č. 67/2013 Sb. vám jako poskytovateli ukládá:

• stanovit předpis záloh pro každého nájemníka;
• rozúčtovat náklady podle zákonných klíčů (nejčastěji podle počtu osob nebo podružných měřidel, ne podle plochy). Jiný klíč smíte použít jen s písemným souhlasem alespoň 2/3 nájemníků;
• teplo a teplou vodu rozúčtovat podle vyhlášky 269/2015 Sb.;
• vyúčtování doručit do 4 měsíců po skončení období a vyrovnat přeplatek nebo nedoplatek do dalších 4 měsíců od doručení.

Jak to vypadá krok za krokem od nastavení služeb po doručení vyúčtování, popisujeme v samostatném článku Vyúčtování služeb v domě bez SVJ.

Jak to funguje ve Flatly

Ve Flatly je dům nadřazená nemovitost a jeho byty jsou nemovitosti pod ním. Dům se sám nikdy nepronajímá a nemá vlastní nájemníky. K němu patří náklady domu jako celku. Nájemníci, nájem, zálohy a smlouvy patří k jednotlivým bytům. Byty v SVJ fungují dál přesně jako dosud, i ve stejném účtu.

Založení domu: čtyři cesty

• Přidat dům ručně (v nabídce Přidat nemovitost): zadáte adresu a počet bytů a Flatly založí dům i prázdné byty.
• Sloučit do domu: pokud už máte byty zadané každý zvlášť, spojíte je pod jeden dům bez ztráty nájemníků, plateb, dokumentů a pravidel. V posledním kroku vyberete, co se má přesunout na dům. Hypotéka, pojištění, daň z nemovitosti a správa jsou předem zaškrtnuté, opravy ne, protože bývají vázané na konkrétní byt.
• Přidat byt a Přidat existující byt na záložce Byty doplní do domu nový byt nebo přesunou byt, který už máte jako samostatnou nemovitost.
• Hromadný import smluv: když nahrajete několik nájemních smluv se stejnou adresou, Flatly nabídne volbu „založit dům". Ve výchozím stavu je nezaškrtnutá, protože stejnou adresu mají i byty v domě se SVJ.

Sloučit jde jen byty, které nemají vazbu na SVJ (evidenční list, účet nebo vyúčtování SVJ). Dům bez SVJ žádné SVJ nemá. Když se sloučení nepovede, byt jednoduše vrátíte zpět tlačítkem Vyjmout z domu v jeho úpravě.

Přehled domu

Dům má vlastní záložky: Přehled, Byty, Služby a zálohy, Vyúčtování, Hypotéka, Odpisy, Auto a Dokumenty. Přehled ukazuje tabulku bytů s nájemníky a nájmem a výkaz zisku a ztráty domu. U nového domu je tu i karta Nastavení domu se třemi kroky: nastavit služby domu, nastavit předpis záloh a zadat počáteční odečty.

Náklady, výsledovka a odpisy

Výkaz zisku a ztráty domu je součet jeho bytů plus náklady domu samotného: nájem ze všech bytů, úrok z hypotéky, pojištění, daň z nemovitosti a odpis. Flatly náklady domu na byty nerozpočítává, protože to zákon nevyžaduje. V celkovém přehledu portfolia je dům jedna položka.

• Volba „Byty jsou zapsané v katastru jako samostatné jednotky" u domu rozhoduje, kde se odepisuje. Nezaškrtnutá znamená jeden odpis na záložce Odpisy domu, zaškrtnutá odpis u každého bytu zvlášť. Nikdy obojí.
• Zaškrtnutím „Bydlím v tomto bytě" u bytu (s obdobím od–do) se poměrná část nákladů domu podle plochy a délky bydlení vyloučí jako Soukromé užívání.
• Transakce se páruje podle toho, kam kategorie patří. AI průvodce pravidly posílá hypotéku, pojištění nebo daň z nemovitosti na dům a nájem na konkrétní byt. Když náklad domu omylem přiřadíte bytu, Flatly upozorní, že kategorie patří na dům.

Nájemníci a klientský portál

Nájemník bytu v domě vidí v klientském portálu jen svůj byt, svou adresu, svůj předpis záloh a dokumenty, které jste mu doručili. Nic o ostatních bytech ani o dokumentech domu.

Flatly tip

Spravujte celý dům jako jeden celek

Založte dům, přidejte byty a nechte Flatly hlídat náklady domu, odpisy i předpis záloh. Zdarma a bez instalace.

Vyzkoušet zdarma

Další čtení

• Vyúčtování služeb v domě bez SVJ krok za krokem
• Odpisy bytu
• Družstevní byt vs. byt v SVJ
• Klientský portál pro nájemníky