Hypotéka v pronájmu: kalkulačka scénářů + automatické párování splátek

U pronájmu podle § 9 ZDP jsou úroky z hypotéky daňově uznatelný výdaj. Háček je v tom, že banka vám každý měsíc strhne jednu splátku — a vy z ní pro daňové přiznání musíte vytáhnout jen tu část, která připadá na úrok. A protože anuitní splátka se každý měsíc posouvá (na začátku skoro samý úrok, na konci skoro samá jistina), nedá se to spočítat „od oka". Po refinancování nebo mimořádné splátce se navíc celý splátkový kalendář přepočítá.

Flatly to řeší dvakrát: zdarma a bez registrace máte pokročilou kalkulačku hypotéky, ve které si přehrajete libovolné scénáře (refinancování, mimořádné splátky), a přímo v aplikaci přiřadíte hypotéku k nemovitosti a splátky z bankovního výpisu se spárují a rozdělí na jistinu a úrok automaticky.

Kalkulačka hypotéky: nejen splátka, ale celé scénáře

Běžná kalkulačka spočítá měsíční splátku a tím to končí. Ta naše jde dál — pracuje se stejným výpočetním jádrem jako placená aplikace, takže čísla nikdy „neutečou" od reality:

• Splátkový kalendář po letech — kolik z ročních splátek jde na jistinu (zeleně) a kolik na úroky (červeně) a kolik zbývá doplatit.
• Celkem zaplaceno bance — součet jistiny a úroků za celou dobu splácení. Hned vidíte, kolik vás úvěr opravdu stojí.
• Refinancování — po X letech nová sazba (a volitelně nová doba). Novou splátku dopočítá kalkulačka ze zůstatku úvěru.
• Mimořádná splátka — jednorázové snížení jistiny s volbou zkrátit dobu, nebo snížit splátku.

Každá změna se v kalendáři vyznačí přímo u roku, kdy nastala — včetně procenta zůstatku, který mimořádná splátka umazala. Můžete tak rychle porovnat „co kdyby": vyplatí se refinancovat o rok dřív? Co udělá 300 000 Kč navíc po třech letech?

Vyzkoušet kalkulačku hypotéky →

Automatické párování splátek z banky

Kalkulačka je skvělá na plánování. Při skutečné správě pronájmu ale potřebujete, aby se zaplacené splátky samy zařadily do účetnictví. To dělá Flatly přímo v aplikaci.

U nemovitosti zadáte hypotéku — výši úvěru, sazbu, dobu, datum a číslo úvěrového účtu, kam splátky odcházejí. Aplikace z toho sestaví splátkový kalendář a založí jediné chytré pravidlo:

• Pravidlo páruje každou platbu na úvěrový účet — bez ohledu na to, jestli se částka časem změní (po refixaci nebo mimořádné splátce).
• Při spárování se platba rozdělí na jistinu a úrok podle splátkového kalendáře k datu platby — tedy přesně tak, jak se v daném měsíci úvěr reálně amortizoval.
• Úrok spadne do daňově uznatelných výdajů, jistina ne — a obojí se propíše do ročního přehledu a daňového základu.

Když banku změníte (refinancování u jiné banky), zadáte u refixace nový účet a Flatly založí pravidlo i pro něj. Drobné rozdíly v částce (do 1 Kč kvůli zaokrouhlení) se tolerují, takže se spáruje i splátka, která „nesedí na haléř".

Refinancování a mimořádné splátky s náhledem

Refixace i mimořádná splátka se v aplikaci zadávají jako události s náhledem před uložením: ještě než cokoli potvrdíte, uvidíte přepočítaný kalendář, nový zůstatek, celkové úroky a datum doplacení. U mimořádné splátky si vyberete, zda chcete zkrátit dobu, nebo snížit splátku — stejně jako v kalkulačce, jen se to rovnou propíše do evidence a párovacího pravidla.

Celá historie — počáteční financování, každé refinancování (s jakou sazbou a splátkou) i každá mimořádná splátka (s částkou a procentem zůstatku) — je vidět přímo ve splátkovém kalendáři. Žádná samostatná tabulka, kterou byste museli držet v Excelu.

Flatly tip

Spravujte hypotéku i celý pronájem na jednom místě

Přiřaďte hypotéku k nemovitosti, nechte Flatly párovat splátky z výpisu a rozdělit je na jistinu a úrok pro daňové přiznání. Začněte zdarma.

Vyzkoušet zdarma

Souvisí: Samostatný účet pro pronájem · Daň z pronájmu 2026 · Kalkulačka hypotéky